Après la Flandre et la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale a annoncé la réintroduction de l'indexation des loyers à partir du 14 octobre, indépendamment du classement PEB du logement. Cependant, cette mesure ne signifie pas un retour à une indexation normale. Les législateurs ont décidé de maintenir une "pénalité" d'un an et ont élaboré une méthode de calcul pour reporter cette année sans indexation dans les calculs ultérieurs.
Qui est concerné à Bruxelles ?
Pour être éligible à l'indexation du loyer, le propriétaire-bailleur doit respecter certaines conditions, notamment avoir enregistré le contrat de bail et communiqué au locataire un certificat PEB du bien loué.
Indexation avec formule adaptée
L'indexation avec formule adaptée concerne les baux répondant aux critères suivants :
1. Le bail a débuté avant le 14 octobre 2022.
2. Le certificat PEB du logement est classé E, F ou G.
3. Le logement est loué sur le marché privé ou public, à l'exception des logements gérés par certaines entités.
Formule de calcul
La formule d'indexation standard (loyer de base x nouvel indice/indice de départ) doit être multipliée par un facteur de correction spécifique à la situation du bailleur. Ce facteur dépend de la date anniversaire du contrat de bail et du certificat PEB du bien loué.
Les facteurs de correction selon le certificat PEB sont calculés comme suit :
1. Certificat PEB E
- Date anniversaire entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023 inclus.
- Facteur de correction : 50% x [(Indice 2022 + Indice 2023) / Indice 2023].
2. Certificat PEB F ou G :
- Date anniversaire entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023 inclus.
- Facteur de correction : Indice 2022 / Indice 2023.
Exemple :
Un bail signé le 01/02/2020 pour la location d’un appartement avec un un loyer de base de 1.000 € et un certificat PEB de classe E.
Le facteur de correction 2023 est l’indice santé du mois précédent celui du mois anniversaire de la signature du bail. Dès lors, 50% x [(118,21 + 128,00) / 128,00] = 0,96175.
Sur cette base :
L'indexation aurait été en 2023 : (1.000 x 128,00) / 109,72 = 1.166,61 €.
Facteur de correction : 0,96175.
Loyer indexé avec correction : 1.166,61 € x 0,96175 = 1.121,99 €.
Prolongation du Facteur de Correction
Il est crucial de noter que le facteur de correction doit être appliqué à chaque indexation de loyer, non seulement en 2023 ou 2024, mais également les années suivantes. Cependant, le facteur de correction peut être suspendu en cas de meilleur certificat PEB ou de nouveau bail.
Questions Fréquemment Posées
Pendant combien de temps dois-je appliquer le facteur de correction ?
Vous devez appliquer le facteur de correction à chaque indexation de loyer jusqu'à l'obtention d'un meilleur certificat PEB ou la conclusion d'un nouveau bail.
Que se passe-t-il si le bien ne dispose pas de certificat PEB ou si le bail n’a pas été enregistré ?
L'absence de certificat PEB ou de contrat de bail enregistré rend impossible toute indexation du loyer.
Quid en cas d'indexation trop élevée ?
En cas de contestation, le locataire a le droit de contester une indexation excessive devant le Juge de Paix.
Bases Légales
- Article 224/2 du Code bruxellois du Logement
- Ordonnance du 13 octobre 2023 modifiant l'article 224/2 du Code bruxellois du Logement
- Article 1728bis de l’ancien Code civil